Diese Frage steht meist ganz am Anfang – noch bevor die erste Immobilie besichtigt wird. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber mit ein paar Eckwerten lässt sich eine realistische Größenordnung ermitteln, mit der sich die Suche gezielter angehen lässt.
Die drei Bausteine, die deine Kredithöhe bestimmen
Wie viel Darlehen am Ende möglich ist, hängt im Kern von drei Stellschrauben ab:
- Dein Einkommen und was davon nach Abzug laufender Kosten monatlich für eine Kreditrate übrig bleibt
- Dein Eigenkapital, das den nötigen Kreditbetrag reduziert
- Zinssatz und Tilgung, die zusammen deine monatliche Rate ergeben
Eine Beispielrechnung zur Orientierung
Nehmen wir an, du kannst dir eine monatliche Kreditrate von 1.200 € vorstellen. Bei einem aktuell marktüblichen Zinssatz von rund 3,8–4,2 % und einer Anfangstilgung von 1,5 % ergibt sich daraus grob folgende maximale Darlehenssumme:
Monatliche Rate ÷ (Zins + Tilgung in %) × 100 = ungefähre Darlehenssumme
Bei 1.200 € Rate und einem Satz von rund 5,3–5,7 % (Zins + Tilgung zusammen) ergibt das eine Darlehenssumme im Bereich von etwa 210.000 bis 225.000 €.
Wichtig zu wissen: Eine niedrigere Tilgung wie in diesem Beispiel bedeutet eine geringere monatliche Belastung – dafür läuft die Finanzierung insgesamt länger und du zahlst über die Laufzeit mehr Zinsen. Das kann sinnvoll sein, wenn die monatliche Rate im Vordergrund steht, sollte aber bewusst so gewählt werden.
Nicht vergessen: die Kaufnebenkosten
Zum Kaufpreis der Immobilie kommen noch Nebenkosten hinzu, die in der Regel nicht mitfinanziert werden, sondern aus Eigenkapital gedeckt werden sollten:
- Grunderwerbsteuer (in Nordrhein-Westfalen aktuell 6,5 % des Kaufpreises)
- Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %)
- Maklercourtage, falls zutreffend (regional unterschiedlich)
Bei einer 400.000-€-Immobilie in NRW kommen so schnell 35.000–40.000 € an Nebenkosten zusammen – ein Betrag, den viele bei der ersten groben Überschlagsrechnung unterschätzen.
Warum diese Rechnung nur der erste Schritt ist
Diese Beispielrechnung gibt eine erste Orientierung, ersetzt aber keine individuelle Prüfung. Denn: Wie eine Bank dein Einkommen konkret bewertet, welche laufenden Verpflichtungen abgezogen werden und wie viel Spielraum tatsächlich besteht, unterscheidet sich von Fall zu Fall spürbar – gerade bei schwankendem Einkommen, geringerem Gehalt oder wenig Eigenkapital kann die reale Zahl deutlich von der groben Überschlagsrechnung abweichen, in beide Richtungen.
Fazit
Die Frage "Wie viel Haus kann ich mir leisten?" lässt sich mit einer einfachen Überschlagsrechnung grob eingrenzen – für eine belastbare Zahl braucht es aber den Blick auf die individuelle Situation: Einkommen, bestehende Verpflichtungen, Eigenkapital und die tatsächlichen Nebenkosten vor Ort.